전세 계약시 등기부등본외 확인하는 방법

안녕하세요! 오늘은 전세 계약 시 등기부등본 외에도 반드시 확인해야 할 사항들을 알려드리겠습니다. 요즘 전세 사기가 늘어나면서 등기부등본만 확인해서는 안심할 수 없는 경우가 많습니다. 안전한 전세 계약을 위해 어떤 부분을 추가로 체크해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

 

 

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1. 임대인의 신분 및 소유권 확인

• 임대인의 신분증 확인
  • 계약 시 임대인의 신분증과 등기부등본 상 소유자 정보가 일치하는지 확인하세요.
  • 대리인과 계약할 경우 임대인의 위임장과 인감증명서를 추가로 요청하세요.
• 소유권 확인
  • 등기부등본 상 소유자가 실제 임대인인지 반드시 확인해야 합니다.
  • 공동 소유일 경우, 다른 소유자의 동의가 필요하므로 공동 소유자의 서명 및 인감증명서가 있는지 체크하세요.

 

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2. 임대차 목적물 확인

• 현장 방문
  • 계약 전에 반드시 현장을 방문해 등기부등본의 주소와 실제 집이 일치하는지 확인하세요.
• 건물 상태 점검
  • 집 내부 상태, 누수, 하자 여부 등을 확인하고, 문제 발견 시 임대인에게 수리 요청을 하거나 계약서에 명시하세요.

 

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3. 전세가율(주택 가격 대비 전세금 비율) 확인

 

 

 

• 전세가율 계산
  • 등기부등본에 나와 있는 시세 대비 전세금 비율을 계산합니다. 일반적으로 전세가율이 70%를 넘으면 위험도가 높다고 판단됩니다.
• 주택 시세 확인 방법
  • KB부동산, 부동산114, 네이버 부동산 등에서 해당 주택의 시세를 검색하세요.
  • 감정평가를 통해 정확한 시세를 확인할 수도 있습니다.

 

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4. 부동산 권리 관계 추가 확인

• 근저당권 및 기타 권리 확인
  • 등기부등본의 '갑구'와 '을구'를 확인하여 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있는지 확인하세요.
  • 근저당권이 설정된 경우, 설정 금액과 채권최고액을 비교하여 안전 여부를 판단합니다.
• 전입세대 열람
  • 해당 주소의 주민센터에서 전입세대 열람원을 발급받아 확인합니다.
    전입자가 많다면 전세금 반환 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

 

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5. 전입신고 및 확정일자 확보

• 계약 후 즉시 전입신고
  • 계약 후 바로 전입신고를 하여 임차권을 보호하세요.
• 확정일자 받기
  • 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아두면, 전세금을 반환받을 권리가 법적으로 보호됩니다.

 

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6. 임대인의 채무 상태 확인

• 국세 및 지방세 완납증명서 요청
  • 임대인이 체납한 세금이 있으면 집이 경매로 넘어갈 경우 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.
  • 국세 완납증명서를 요청하여 확인하세요.
• 신용정보 조회
  • 임대인의 재정 상태를 알아보기 위해 신용평가회사에서 간단한 조회가 가능합니다.

 

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7. 보험 가입 여부 확인

• 전세보증보험 가입 가능 여부
  • HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증보험에 가입 가능한 물건인지 확인하세요.
  • 보증보험에 가입하면 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 보험사에서 이를 보장합니다.

 

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8. 계약 시 필수 항목 명시

• 계약서 작성 시 다음 사항을 반드시 포함하세요:
  1. 전세금과 잔금 납부 날짜
  2. 전입신고 및 확정일자 관련 내용
  3. 임대인의 동의 없이 권리 설정 금지 (근저당권 등)
  4. 계약 해지 시 반환 조건
  5. 수리 및 하자 보수 내용

 

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9. 부동산 중개업소 활용 시 주의사항

• 공인중개사 등록증 확인
  • 부동산 중개업소가 등록된 곳인지 확인하세요.
• 중개사 책임보험 확인
  • 중개사무소가 중개사고 배상책임보험에 가입되어 있는지 확인합니다.
• 중개 수수료 확인
  • 중개수수료는 법정 수수료율을 초과할 수 없으니 사전에 확인하세요.

 

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안전한 전세 계약을 위해 꼼꼼히 확인하세요!

전세 계약 시 등기부등본만 믿고 계약하는 것은 위험할 수 있습니다. 위의 체크리스트를 활용하여 철저히 확인한 후 계약을 진행하세요. 전세보증보험 가입도 적극 추천드립니다.