재개발 입주권 증여 세금부터 주의사항까지 꼼꼼히 알아보세요

재개발 입주권은 미래의 아파트를 받을 수 있는 권리이기 때문에 자녀나 배우자 등 가족에게 증여하려는 경우가 많습니다. 하지만 입주권 증여는 일반 부동산 증여와는 세금 규정이 다르고, 시기와 방법에 따라 큰 차이가 생길 수 있어요. 오늘은 재개발 입주권 증여에 관한 세금, 절차, 그리고 주의사항까지 자세히 정리해드릴게요.

 

 

 

 

관련 글 

 

재개발 입주권 양도소득세 쉽게 설명해드릴게요

 

 

재개발 임대주택 입주자격 한눈에 정리해드립니다

 

 

---

1. 재개발 입주권 증여, 어떻게 가능한가요?

재개발 입주권은 법적으로 증여가 가능한 재산에 포함돼 있어요. 즉, 재개발 조합원 지위를 가족에게 양도하거나, 입주권 자체를 증여하는 것이 가능합니다. 하지만 주의할 점은 관리처분계획인가 이후에만 입주권을 증여할 수 있다는 점이에요.

 

 

 

관리처분계획인가란?

재개발 사업이 구체적으로 아파트로 바뀌는 과정에서, 조합이 분양 대상자와 재산권 등을 확정하는 단계입니다. 이 단계가 끝나면 조합원 지위(입주권)도 법적으로 확정되기 때문에, 이후에 증여가 가능해져요.

 

 

---

2. 증여세 계산, 이렇게 알아두세요

재개발 입주권을 증여하면 증여세를 납부해야 합니다. 증여세는 입주권의 평가액을 기준으로 계산되는데, 평가액은 다음을 기준으로 정해져요.

 

 

입주권 평가액 산정

1. 조합원 분양가: 조합에서 정한 분양가가 기본 기준입니다.
2. 추가 분담금: 재개발 과정에서 조합원이 추가로 납부해야 하는 금액.
3. 프리미엄(P): 입주권의 시장 가치 상승분, 즉 프리미엄이 반영됩니다.
   예를 들어, 조합원 분양가가 3억 원이고, 프리미엄이 1억 원이라면 입주권 평가액은 4억 원으로 산정돼요.

 

증여세 계산 공식

증여세 = (증여재산가액 - 공제금액) × 세율

• 공제금액: 배우자 6억 원, 성인 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원
• 세율: 과세표준에 따라 10%에서 최대 50%까지 적용

 

예시

• 입주권 평가액: 4억 원
• 증여 대상: 성인 자녀
• 공제금액: 5천만 원
• 과세표준: 3억 5천만 원

 

증여세 = 3억 5천만 원 × 20% - 1천만 원(누진공제) = 6천만 원

 

 

 

 

---

3. 취득세도 놓치면 안 돼요

재개발 입주권을 증여받으면 증여세뿐만 아니라 취득세도 부담해야 해요.

 

 

취득세율

2023년 기준으로, 재개발 입주권 증여에 대한 취득세율은 12.4%입니다. 취득세는 입주권 평가액 전체를 기준으로 부과되며, 이는 일반 부동산 취득세보다 높은 비율이에요.

 

 

취득세 계산

• 입주권 평가액: 4억 원
• 취득세 = 4억 원 × 12.4% = 4,960만 원

 

취득세와 증여세를 모두 합치면 부담이 꽤 크기 때문에, 반드시 사전에 계산해보고 증여 여부를 결정해야 합니다.

 

 

재개발 양도소득세가 궁금하신 분들은 아래를 참고해보세요! 

 

 

재개발 입주권 양도소득세 쉽게 설명해드릴게요

 

 

 

---

4. 증여 시기와 절차는 어떻게 되나요?

1. 관리처분계획인가 이후에만 증여 가능
   재개발 조합원 지위는 관리처분계획인가 이전에는 양도나 증여가 불가능하니, 사업 단계를 먼저 확인하세요.
2. 재개발 조합에 증여 의사 통보
   입주권 증여를 위해서는 조합에 관련 서류를 제출하고 양도인을 변경해야 합니다.
3. 증여계약서 작성
   세무 신고를 위해 증여계약서를 작성하고, 법적 효력을 갖출 필요가 있습니다.
4. 증여세 신고 및 납부
   증여일 기준 3개월 이내에 증여세를 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 주의하세요.
5. 취득세 납부 및 소유권 이전 등기
   증여받은 입주권에 대한 취득세를 납부한 후, 소유권 이전 등기를 완료하면 됩니다.

 

 

 

---

5. 증여 시 꼭 알아야 할 주의사항

1. 세금 부담 확인하기
   증여세와 취득세가 모두 발생하기 때문에 부담이 클 수 있어요. 증여 후 세금 부담을 정확히 계산해보고 결정하세요.
2. 자금 출처 확인
   자녀가 증여받은 입주권을 처분하거나 추가 분담금을 납부할 때, 자금 출처를 제대로 증빙하지 못하면 증여세 이중 과세 문제가 생길 수 있어요.
3. 프리미엄 과세 유의
   입주권의 프리미엄은 과세 대상이 되기 때문에, 현재 시세를 정확히 평가받아 신고해야 합니다.
4. 전문가 상담 필수
   입주권 증여는 일반 부동산 증여보다 계산이 복잡하기 때문에, 세무사나 부동산 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

 

---

6. 재개발 입주권 증여, 신중히 준비하세요

재개발 입주권 증여는 가족 간 재산 이전의 좋은 방법일 수 있지만, 세금 부담과 절차가 까다롭습니다. 증여 전 세금과 비용을 정확히 계산하고, 시기와 절차를 꼼꼼히 준비하신다면 문제를 예방할 수 있어요. 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요. 더 자세히 안내해드리겠습니다.