조합원 입주권 비과세 요건 및 절세 전략 정리

조합원 입주권을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 여부는 매우 중요한 문제입니다. 조합원 입주권은 사업 진행 중에는 주택이 아니지만, 준공 후에는 주택으로 간주되면서 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있어요. 따라서 비과세를 받기 위해서는 보유 기간과 실거주 요건을 정확히 이해해야 합니다. 오늘은 조합원 입주권의 비과세 요건과 절세 전략을 정리해보겠습니다.

 

 

 

 

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1. 조합원 입주권 비과세 요건

조합원 입주권을 매도할 때 비과세를 적용받으려면 다음 요건을 충족해야 합니다.

 

① 기존 주택 보유 기간 요건 (조합원 지위 취득 시점)

• 조합원 입주권을 받기 전 기존 주택을 2년 이상 보유한 경우 비과세 적용 가능
• 1세대 1주택 비과세를 받으려면 조합 설립 인가일 전까지 기존 주택을 보유해야 함

 

② 준공 후 2년 실거주 요건

• 2021년 1월 1일 이후 조합원 입주권을 취득한 경우, 준공 후 2년 이상 실거주해야 비과세 적용 가능
• 단, 2021년 이전에 조합원 입주권을 취득한 경우 실거주 요건 없음

 

③ 기존 주택과 조합원 입주권을 동시에 보유한 경우

• 기존 주택이 있는 상태에서 조합원 입주권을 취득했다면, 기존 주택을 준공 후 3년 이내에 팔면 비과세 가능
• 단, 기존 주택이 조합원 입주권보다 먼저 매도되면 비과세 요건 충족 어려움

 

 

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2. 조합원 입주권 비과세 적용 사례

✅ 사례 1: 기존 주택을 2년 이상 보유한 경우

• A 씨는 서울에서 10년 이상 보유한 아파트를 재개발하여 조합원 입주권을 받음
• 조합 설립 인가 전부터 해당 아파트를 2년 이상 보유
• 입주권을 매도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용 가능
• 단, 2021년 이후 취득한 입주권이라면 준공 후 2년 이상 실거주 필요

 

✅ 사례 2: 기존 주택과 조합원 입주권을 동시에 보유한 경우

• B 씨는 기존에 1주택을 보유하고 있었고, 추가로 조합원 입주권을 취득함
• 기존 주택을 조합원 아파트 준공 후 3년 이내에 매도하면 조합원 입주권 주택에 대해 비과세 적용 가능
• 단, 기존 주택이 조합원 입주권보다 먼저 팔리면 비과세 혜택 적용 어려움

 

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3. 비과세 적용을 위한 보유 및 거주 요건 정리

구분 기준일 비과세 요건

조합 설립 인가 전 주택 보유	조합 설립 인가 전 2년 이상 보유	비과세 적용 가능
2021년 1월 1일 이후 취득한 입주권	조합 설립 인가 후 취득	준공 후 2년 이상 실거주해야 비과세 적용 가능
기존 주택과 조합원 입주권을 동시에 보유	조합원 아파트 준공 후 3년 내 기존 주택 매도	비과세 적용 가능

 

 

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4. 조합원 입주권 비과세가 어려운 경우

다음과 같은 경우에는 비과세 적용이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

 

✅ 보유 기간이 2년 미만인 경우

• 조합 설립 인가 전 기존 주택을 2년 이상 보유하지 않았다면 비과세 혜택을 받기 어려움

 

✅ 2021년 이후 취득한 입주권을 준공 후 2년 거주하지 않은 경우

• 2021년 1월 1일 이후 조합원 입주권을 취득했다면 준공 후 2년 이상 실거주해야 비과세 가능

 

✅ 기존 주택을 조합원 입주권보다 먼저 매도한 경우

• 기존 주택이 조합원 입주권보다 먼저 매도되면 조합원 입주권의 1세대 1주택 비과세 요건 충족이 어려움

 

✅ 다주택 상태에서 조합원 입주권을 취득한 경우

• 다주택자가 조합원 입주권을 취득한 경우, 다주택 중과세 대상이 될 수 있음
• 이 경우 조합원 아파트가 준공되기 전에 기존 주택을 정리하는 것이 필요할 수 있음

 

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5. 조합원 입주권 비과세를 위한 절세 전략

✅ 기존 주택을 2년 이상 보유한 후 조합원 입주권을 취득

• 조합 설립 인가 전 기존 주택을 2년 이상 보유하면 비과세 가능

 

✅ 2021년 이후 취득한 입주권은 준공 후 2년 이상 실거주

• 실거주 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부과될 수 있으므로 주의

 

 

 

✅ 기존 주택과 조합원 입주권을 동시에 보유한 경우, 기존 주택을 준공 후 3년 이내 매도

• 기존 주택을 3년 이내에 매도하면 조합원 입주권 주택에 대해 비과세 혜택 적용 가능

 

✅ 다주택자는 준공 전에 기존 주택을 매도하여 1주택 유지

• 준공 후 2주택 이상이 되면 양도소득세 중과 대상이 될 수 있으므로 기존 주택을 미리 정리하는 것이 중요

 

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6. 결론

조합원 입주권은 일반 주택과 다르게 비과세 요건이 까다로울 수 있지만, 적절한 보유·거주 전략을 세우면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

📌 핵심 정리

1. 조합 설립 인가 전 기존 주택을 2년 이상 보유한 경우 비과세 가능
2. 2021년 이후 취득한 조합원 입주권은 준공 후 2년 이상 실거주해야 비과세 적용 가능
3. 기존 주택과 조합원 입주권을 동시에 보유한 경우, 준공 후 3년 이내 기존 주택을 매도해야 비과세 가능
4. 다주택자는 준공 전에 기존 주택을 매도하는 것이 유리할 수 있음
5. 세금 부담을 줄이기 위해 입주권 보유 기간과 매도 시점을 전략적으로 조정하는 것이 중요

 

조합원 입주권을 보유하고 있다면 비과세 요건을 사전에 확인하고, 세무 전문가와 상담하여 절세 전략을 세우는 것이 필요합니다.