조합원 입주권 취득시기 정리

조합원 입주권의 취득 시점은 재개발·재건축 사업의 진행 단계에 따라 달라지며, 법적·세금적 영향을 미칠 수 있어요. 입주권의 취득 시기를 정확히 알아야 양도소득세, 취득세 등의 세금 문제를 사전에 대비할 수 있고, 전매 제한 여부도 파악할 수 있어요. 오늘은 조합원 입주권의 취득 시점과 관련된 내용을 자세히 정리해볼게요.

 

 

 

 

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1. 조합원 입주권의 취득 시점

조합원 입주권을 취득하는 시점은 관리처분계획인가 이후부터 명확해져요. 사업 단계별로 입주권의 개념이 어떻게 변하는지 살펴볼게요.

 

 

 

① 조합 설립 및 추진 과정

• 이 단계에서는 입주권 개념이 명확히 존재하지 않음
• 재개발·재건축 사업을 추진하는 과정에서 조합원이 조합원 지위를 확보하게 됨
• 기존 주택을 소유한 사람이 조합 설립 인가 후 일정 기간 내에 조합원이 될 수 있음

② 관리처분계획인가 후 (입주권 확정)

• 관리처분계획인가가 확정되면 조합원 입주권이 확정됨
• 이 시점부터 조합원 입주권의 거래가 가능 (단, 재건축의 경우 2018년 2월 9일 이후 조합원이 된 경우 전매 금지)
• 기존 주택이 철거되고, 새 아파트를 받을 권리(입주권) 로 전환됨

③ 착공 및 철거 이후

• 기존 건물이 철거된 이후에는 기존 부동산이 사라지고, 조합원 입주권만 존재하는 상태
• 이 시점에서의 거래는 입주권 매매로 진행되며, 등기부등본이 없을 수도 있음
• 조합원 입주권을 사고팔 때 조합원 변경 승인 절차가 필요

④ 준공 및 등기 이후

• 아파트가 준공되면 조합원 입주권이 ‘분양권’에서 ‘새로운 주택’으로 바뀜
• 이때부터는 일반적인 부동산 매매와 동일한 방식으로 거래 가능
• 준공 후 등기 완료 시점부터 ‘1주택’으로 인정됨, 세금 문제에 영향을 미침

 

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2. 조합원 입주권 취득 시 유의할 점

조합원 입주권을 취득하는 시점에 따라 양도소득세, 취득세, 전매 제한, 실거주 의무 등이 달라질 수 있어요. 이를 미리 고려해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있어요.

 

✅ 양도소득세 (입주권 취득 후 매도 시)

• 조합원 입주권은 사업이 진행되는 동안에는 주택으로 간주되지 않음
• 그러나 준공 후 등기를 하면 ‘주택’으로 인정되면서 다주택자 여부가 결정됨
• 2년 이상 보유 시 일반세율 적용, 1년 미만 보유하면 70% 중과세

 

✅ 취득세 (준공 후 적용)

• 입주권을 취득한 시점에서는 취득세가 없지만, 준공 후 등기할 때 취득세가 발생
• 1주택자로 유지하면 1~3% 세율 적용, 2주택 이상이면 8~12% 중과세 적용

 

✅ 전매 제한 여부 확인

• 재건축 조합원 입주권:
  • 2018년 2월 9일 이후 조합원이 된 경우 전매 금지 (단, 세대원 간 거래는 가능)
• 재개발 조합원 입주권:
  • 관리처분인가 이후부터 매매 가능하지만, 지역별로 전매 제한이 있을 수 있음

 

✅ 실거주 의무 여부

• 일부 재개발 지역에서는 실거주 의무가 부여될 수 있음
• 특히 공공재개발, 공공재건축의 경우 일정 기간 실거주가 필수

 

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3. 조합원 입주권 취득 후 매도 전략

조합원 입주권을 취득한 후 매도할 계획이 있다면, 사업 진행 상황과 세금 문제를 고려하여 최적의 매도 타이밍을 결정하는 것이 중요해요.

 

① 관리처분인가 후 매도

• 장점: 세금 부담이 적고, 준공 후 다주택자가 될 가능성을 방지할 수 있음
• 주의점: 조합원 변경 승인 절차가 필요하고, 전매 제한 여부를 확인해야 함

② 준공 전 입주권 매도

• 장점: 새 아파트가 완공되기 전에 매도하면 시세 차익 실현 가능
• 주의점: 양도소득세율이 높을 수 있으므로, 보유 기간을 확인해야 함

③ 준공 후 매도 (등기 후)

• 장점: 일반 주택처럼 거래 가능, 전매 제한 없음
• 주의점: 다주택자로 간주될 경우 세금 부담이 커질 수 있음

 

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4. 조합원 입주권 취득 후 세금 정리

항목 취득 후 매도 시 취득 후 보유 시

양도소득세	보유기간 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상 일반세율	준공 후 1주택이면 1세대 1주택 비과세 가능
취득세	없음	준공 후 등기 시 1주택(13%), 2주택 이상(812%)
종합부동산세	해당 없음	준공 후 다주택자라면 부과됨

 

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5. 조합원 입주권 취득 시 최적의 선택

조합원 입주권을 취득하는 시점에 따라 전략이 달라질 수 있어요. 자신의 상황에 맞는 최적의 선택을 하는 것이 중요해요.

 

✅ 장기적으로 보유할 경우

• 준공 후 1주택을 유지하면서 실거주 요건을 충족하면 세금 부담을 줄일 수 있음
• 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 입주 후 2년 거주하는 것이 유리함

 

✅ 매매 계획이 있는 경우

• 관리처분인가 이후 사업이 진행 중일 때 매도하면 세금 부담이 적음
• 입주 후 바로 매도하면 다주택자로 간주될 가능성이 있으므로, 등기 여부에 따라 매도 시점을 조절해야 함

 

 

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6. 결론

조합원 입주권을 취득하는 시기는 사업 진행 단계에 따라 다르고, 언제 취득하고 언제 매도하는지가 세금과 전매 제한 등에 영향을 미칠 수 있어요.

 

📌 핵심 정리

1. 조합원 입주권은 ‘관리처분인가’ 이후 확정되며, 이때부터 매매 가능
2. 준공 후 등기를 하면 일반 주택으로 간주되며, 다주택 여부가 결정됨
3. 입주 후 실거주 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 혜택 가능
4. 사업이 진행 중일 때 매도하면 세금 부담이 적을 수 있음
5. 양도세, 취득세, 종부세 등 세금 문제를 사전에 분석하고 최적의 전략을 세워야 함

 

조합원 입주권을 취득하는 시점과 활용 방법을 잘 계획하면 세금 부담을 줄이고 좋은 투자 기회를 가질 수 있어요. 자신의 재정 상태와 보유 전략을 고려해서 최적의 결정을 내리는 것이 중요해요.