조합원 입주권 보유기간 주요 사항 정리

조합원 입주권을 보유하는 기간은 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 세금 문제와 직결되며, 전매 제한 및 실거주 의무 여부에도 영향을 미칠 수 있어요. 따라서 보유 기간에 따라 어떤 세금이 적용되고, 어떤 점을 고려해야 하는지 정확히 아는 것이 중요합니다. 오늘은 조합원 입주권의 보유 기간에 따른 주요 사항을 정리해 보겠습니다.

 

 

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1. 조합원 입주권 보유기간이란?

조합원 입주권의 보유 기간은 일반 부동산과는 다르게 사업 진행 과정에서 변동될 수 있는 개념입니다. 보유 기간을 정확히 계산하려면 언제부터 입주권을 보유한 것으로 보는지를 이해해야 합니다.

 

 

 

✅ 조합원 입주권 보유 기간의 시작점

1. 재개발·재건축 조합 설립 인가 후 조합원이 된 시점부터
   • 기존 부동산(토지 또는 건물)을 소유하고 있다가 조합원이 되었다면, 이때부터 입주권 보유 기간이 시작된다고 볼 수 있습니다.
2. 조합원 입주권을 매수한 경우
   • 관리처분계획 인가 이후에 조합원 입주권을 매입한 경우, 실제 매매 계약 체결일이 보유 기간의 시작점이 됨

 

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2. 보유 기간에 따른 양도소득세 변화

조합원 입주권을 보유한 후 매도할 경우, 보유 기간에 따라 양도소득세율이 달라집니다.

 

보유 기간 양도소득세율

1년 미만	70% (단기매매 중과세 적용)
1년 이상~2년 미만	60%
2년 이상	기본세율 (6~45%, 누진세율 적용)

 

✅ 1년 미만 매도 시 세금 부담이 큼

• 1년 미만 보유 후 매도하면 70%의 높은 양도소득세율이 적용됨
• 단기 매매 차익을 노리고 입주권을 사고파는 경우, 세금 부담이 크므로 신중해야 함

 

✅ 2년 이상 보유하면 기본세율 적용

• 2년 이상 보유하면 일반 부동산과 동일한 누진세율(6~45%)이 적용됨
• 장기보유특별공제를 적용받으려면 준공 후 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 함

 

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3. 보유 기간과 취득세 적용 기준

조합원 입주권은 취득 단계에서는 취득세가 부과되지 않지만, 준공 후 등기할 때 취득세가 발생합니다.

 

보유 주택 수 취득세율

1주택	1~3%
2주택	8%
3주택 이상	12%

 

 

✅ 보유 기간과 취득세의 관계

• 조합원 입주권을 오랫동안 보유했다가 준공 후 등기하면 주택 수에 따라 취득세율이 결정됨
• 입주권 보유 기간이 길더라도, 준공 후 2주택 이상이 되면 취득세가 중과될 수 있음
• 따라서 입주 후 실거주 계획이 없다면, 취득세 중과를 피하기 위해 준공 전 매도하는 것도 전략이 될 수 있음

 

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4. 종합부동산세 적용 여부

조합원 입주권은 준공 전까지는 종합부동산세 대상이 아니지만, 준공 후 주택으로 간주되면서 종합부동산세 부과 대상이 될 수 있습니다.

 

주택 수 종합부동산세 적용 여부

1주택자	공시가격 11억 원 초과 시 부과
2주택 이상	공시가격 6억 원 초과 시 부과

 

✅ 종합부동산세 부담을 줄이는 방법

• 입주권을 보유하다가 준공 후 바로 매도하면 종합부동산세 대상에서 벗어날 수 있음
• 만약 1주택을 유지하려면 준공 후 등기 이전에 1채를 매도하는 것도 고려할 수 있음

 

 

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5. 보유 기간에 따른 전매 제한 및 실거주 요건

조합원 입주권을 보유하는 동안 전매 제한 및 실거주 의무가 부과될 수도 있습니다.

 

✅ 전매 제한 여부

• 재건축 조합원 입주권: 2018년 2월 9일 이후 조합원이 된 경우 전매 금지
• 재개발 조합원 입주권: 관리처분계획 인가 후 매매 가능하지만, 지역별 전매 제한이 다를 수 있음

 

✅ 실거주 요건

• 일부 재개발·재건축 지역에서는 실거주 의무가 있을 수 있음
• 공공재개발·공공재건축의 경우 입주 후 2~5년 실거주 요건이 부과될 가능성이 있음

 

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6. 보유 기간별 매매 전략

조합원 입주권을 보유한 기간에 따라 매매 전략을 달리해야 합니다.

 

① 1년 미만 보유 시 매도 (비추천)

• 단기 매매 차익을 기대할 수 있지만, 양도소득세율 70%가 적용되므로 비효율적
• 불가피한 경우가 아니라면 1년 이상 보유 후 매도하는 것이 유리

 

② 1년 이상 2년 미만 보유 후 매도

• 양도소득세율 60% 적용
• 단기 매매보다는 유리하지만, 2년 이상 보유 후 기본세율 적용을 받는 것이 더 유리함

 

 

 

③ 2년 이상 보유 후 매도 (추천)

• 기본세율(6~45%) 적용, 장기 보유 시 절세 가능
• 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 혜택 가능

 

④ 준공 후 실거주 후 매도 (최대 절세)

• 준공 후 2년 이상 실거주하면 1세대 1주택 비과세 혜택 가능
• 다만, 실거주 요건을 충족해야 하므로 거주 계획이 없는 경우에는 준공 전에 매도하는 것이 유리할 수 있음

 

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7. 결론

조합원 입주권의 보유 기간은 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 및 전매 제한 여부에 중요한 영향을 미칩니다.

 

1. 1년 미만 보유 후 매도하면 세금 부담이 큼 (양도소득세 70%)
2. 2년 이상 보유하면 기본세율 적용, 준공 후 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 가능
3. 준공 후 실거주하면 비과세 요건 충족 가능, 다주택자는 세금 부담 커질 가능성 있음
4. 전매 제한 여부와 실거주 의무가 있는지 사전에 확인해야 함

 

조합원 입주권을 보유하는 동안 사업 진행 상황과 세금 변화를 지속적으로 모니터링하면서 자신에게 가장 유리한 매도 시점을 결정하는 것이 중요합니다.