부부 사이에서 분양권 명의를 변경하고 싶을 때가 있어요. 예를 들어, 절세를 위해서거나 청약 제한 때문에 명의를 바꾸고 싶을 수도 있죠. 하지만 분양권은 일반적으로 전매 제한이 있기 때문에, 무조건 바꿀 수 있는 건 아니에요.
그래서 오늘은 부부간 분양권 명의변경이 가능한 경우, 절차, 세금 문제까지 쉽게 설명해 드릴게요.
1. 부부끼리 분양권 명의 변경, 가능한 경우는?
분양권은 아직 아파트가 완공되기 전 상태라서 거래가 엄격하게 제한돼요. 하지만 아래 경우라면 명의변경이 가능할 수도 있어요.
배우자가 사망한 경우
만약 분양권을 가지고 있던 배우자가 사망하면, 상속을 통해 명의를 변경할 수 있어요. 이건 법적으로 정해진 절차라서 큰 문제가 없어요.
이혼해서 재산을 나눌 때
부부가 이혼을 하면서 아파트 분양권을 한쪽이 가지기로 합의하면, 재산분할 명목으로 명의변경이 가능할 수도 있어요. 다만, 법원 판결문이나 협의서 같은 서류가 필요할 수 있어요.
분양권이 전매 가능한 지역일 때
아직 아파트가 완공되지 않았더라도, 전매 제한이 없는 지역이라면 배우자에게 명의를 넘길 수도 있어요. 하지만 이건 분양 계약서에 따라 다르기 때문에 시행사에 꼭 확인해야 해요.
위의 경우가 아니라면, 보통 분양권은 명의변경이 어려워요. 특히 투기과열지구나 조정대상지역에서는 전매 제한이 엄격해서 변경이 불가능할 확률이 높아요.
2. 명의변경 절차는 어떻게 될까?
부부간 분양권을 변경하려면 몇 가지 절차를 거쳐야 해요.
분양사(시행사)에 문의하기
가장 먼저, 분양을 받은 건설사나 시행사에 명의변경이 가능한지 확인해야 해요.
계약서에 따라 허용되는 경우도 있고, 아예 불가능한 경우도 있어요.
증여 또는 매매 방식 결정하기
명의변경을 하려면 보통 두 가지 방법이 있어요.
- 증여: 배우자에게 그냥 주는 방식 (세금이 부과될 수 있음)
- 매매: 배우자에게 돈을 받고 파는 방식 (양도세가 나올 수 있음)
이 두 가지 방법 중 어떤 게 더 유리한지는 세금 문제를 따져봐야 해요.
서류 준비해서 명의변경 신청
분양사에서 허락이 떨어지면, 필요한 서류를 제출해야 해요.
보통 신분증, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 분양계약서 등이 필요해요.
세금 신고 및 납부
명의변경 후에는 증여세, 취득세 등이 나올 수 있으니 반드시 신고해야 해요.
세무서에 방문하거나 세무사를 통해 처리하는 게 좋아요.
3. 세금 문제, 주의해야 할 것!
부부끼리 명의를 바꾼다고 해서 세금이 면제되는 건 아니에요. 오히려 잘못하면 세금 부담이 커질 수 있어요. 대표적으로 증여세, 취득세, 양도소득세가 나올 수 있어요.
증여세
배우자에게 분양권을 넘기면, 증여로 간주될 수 있어요.
- 다행히도 부부간 증여는 10년 동안 6억 원까지는 비과세예요.
- 하지만 분양권 가격이 6억 원을 넘으면 초과 금액에 대해 증여세가 부과돼요.
취득세
보통 집을 살 때 취득세가 13%인데, **증여로 명의 변경하면 취득세가 3.512%까지 높아질 수도 있어요.**
즉, 일반적으로 명의를 바꾸는 것보다 더 많은 세금이 나올 가능성이 커요.
양도소득세
만약 배우자에게 파는 형식(매매)으로 명의를 바꾸면, 양도세가 부과될 수도 있어요.
특히 1년 미만 보유한 분양권이라면 세율이 70%까지 오를 수도 있어요.
그래서 세금 부담을 줄이려면, 분양권 상태에서 명의변경하는 것보다 아파트가 완공된 후 등기 후 증여하는 방법이 유리할 수 있어요.
4. 명의변경 전에 꼭 확인해야 할 점!
- 명의변경이 가능한 분양권인지 먼저 확인하기
- 증여 vs. 매매 방식 중 어떤 것이 유리한지 따져보기
- 전매 제한 지역인지 꼭 확인하기
- 세금 문제 미리 계산해 보고 부담이 큰지 체크하기
- 가능하면 완공 후 등기한 다음에 증여하는 것이 유리할 수도 있음
부부끼리 명의 변경, 신중해야 해요!
부부라도 분양권 명의를 쉽게 바꿀 수 있는 건 아니에요.
특히 전매 제한이 걸려 있거나, 세금이 많이 나올 가능성이 크기 때문에 무조건 변경하는 것보다 신중하게 따져봐야 해요.
특히, "완공 후 등기한 다음에 증여하는 방법"이 세금 부담을 줄일 수 있는 경우가 많아요.
명의변경을 고민 중이라면, 분양사와 세무사 상담을 먼저 해보고 결정하는 게 가장 좋아요.
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