조합원 입주권 2개 보유 시 고려해야 할 사항과 매매 전략

조합원 입주권을 2개 보유하고 있다면, 매매 전략과 세금 문제를 잘 따져봐야 해요. 특히 입주권은 일반적인 아파트와 다르게 재개발·재건축 조합원이 사업 진행 과정에서 새 아파트를 받을 수 있는 권리이므로, 보유 개수에 따라 전략이 달라질 수 있어요. 오늘은 조합원 입주권을 2개 보유한 경우 주의할 점과 효과적인 매매 방법을 정리해볼게요.

 

 

 

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1. 조합원 입주권 2개 보유 시 고려해야 할 주요 사항

조합원 입주권을 2개 이상 보유하고 있을 경우, 다음과 같은 요소를 신중히 검토해야 해요.

 

✅ 보유한 입주권의 종류 확인 (재개발 vs. 재건축)

• 재건축 조합원 입주권:
  • 2018년 2월 9일 이후 조합원이 된 경우 입주권 전매 금지
  • 1+1 분양이 가능한지 여부 확인 필요
• 재개발 조합원 입주권:
  • 일반적으로 전매가 가능하지만, 전매 제한 및 실거주 의무 여부 확인 필수
  • 1+1 분양을 신청한 경우, 2개의 입주권이 형성될 수 있음

 

✅ 1+1 분양 여부 확인

• 1+1 분양이란?
  • 기존 1개의 조합원 입주권으로 2개의 주택을 받을 수 있는 경우
  • 일반적으로 추가 부담금을 내야 하지만, 소형 2가구를 받을 수도 있음
• 1+1 분양 조건 충족 여부 확인
  • 대체로 조합원이 보유한 부동산 면적이 클 경우 적용 가능
  • 추가 부담금 및 분양가 확인 필수

 

✅ 전매 제한 및 실거주 의무

• 2개의 조합원 입주권을 보유한 경우, 일부 지역에서는 전매 제한 및 실거주 요건이 적용될 수 있음
• 재건축 입주권의 경우:
  • 2018년 2월 9일 이후 조합원이 된 경우 전매 불가
  • 일부 지역은 1주택만 보유 가능하도록 제한될 수 있음
• 재개발 입주권의 경우:
  • 1+1 분양을 받은 경우 한 채는 전매 제한, 한 채는 분양권 전매 가능할 수도 있음
  • 입주 후 실거주 요건이 있는지 확인 필요

 

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2. 조합원 입주권 2개 보유 시 세금 문제

조합원 입주권 2개를 보유하고 있다면 세금 문제가 복잡해질 수 있어요. 특히 양도소득세와 종합부동산세 부담이 커질 가능성이 있어요.

 

✅ 양도소득세 (매도 시)

• 입주권을 1개만 매도할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있는지 검토
• 조합원 입주권은 ‘주택’으로 간주되지 않지만, 사업이 완료되어 분양권으로 바뀌면 주택으로 인정됨
• 입주권 2개를 모두 보유한 상태에서 사업이 완료되면 다주택자로 간주될 수 있음
• 매도 시기 조절이 중요함

 

 

양도소득세 기본 세율

보유기간 세율

1년 미만	70%
2년 미만	60%
2년 이상	6~45% (누진세율)

 

예외 사항:

• 입주권을 취득 후 2년 이상 보유하면 장기보유특별공제 적용 가능
• 1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 면제 가능 (1개만 보유한 경우)

 

✅ 취득세 (입주 후)

• 입주권 2개 모두 아파트로 준공되면 다주택자로 간주될 수 있음
• 1주택을 포기하고 1개만 유지할 경우, 1주택 취득세율 적용 가능

 

취득세율

주택 수 취득세율

1주택	1~3%
2주택	8%
3주택 이상	12%

 

✅ 종합부동산세

• 준공 후 2채 이상을 보유하면 종부세 대상
• 한 채를 매도하고 1주택만 유지하면 절세 가능

 

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3. 조합원 입주권 2개 보유 시 매매 전략

조합원 입주권 2개를 보유하고 있다면 어떻게 활용할지 전략을 세우는 것이 중요해요.

 

① 입주 후 1채는 실거주, 1채는 매도

• 장점: 실거주하면서 추가 시세 차익 기대 가능
• 주의점: 실거주 요건이 있는 경우 반드시 일정 기간 거주해야 함
• 세금: 1채를 1세대 1주택으로 비과세 조건 충족 후 매도하는 전략 고려

 

② 사업이 진행 중일 때 1채 매도, 1채 유지

• 장점: 조합원 입주권 상태일 때 매도하면 양도소득세 절세 가능
• 주의점: 추가 부담금 및 사업 진행 속도 고려해야 함

 

③ 1+1 분양을 받아 소형 2채로 활용

• 장점: 소형 2가구를 받아 실거주와 투자 목적을 함께 달성 가능
• 주의점: 추가 부담금 발생 가능, 입주 후 세금 문제 고려

 

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4. 조합원 입주권 2개 보유 시 최적의 선택

조합원 입주권 2개를 보유한 경우, 개인의 재정 상태, 사업 진행 속도, 세금 부담을 종합적으로 고려해서 전략을 세워야 해요.

 

 

🟢 매매 전략 예시

1. 사업이 완료되기 전 한 채를 매도 → 세금 부담을 줄이고, 실거주할 한 채를 유지
2. 입주 후 한 채를 실거주하고, 일정 기간 이후 양도소득세 비과세 요건을 충족한 후 매도
3. 1+1 분양을 활용해 2채를 받은 후, 한 채는 매도하고 한 채는 실거주
4. 장기적인 시세 상승을 고려해 두 채를 유지하면서 추가적인 임대수익 창출

 

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5. 결론

조합원 입주권을 2개 보유하고 있다면 매매 시기, 실거주 여부, 세금 문제를 종합적으로 고려해야 해요. 특히 입주권은 ‘주택’으로 간주되지 않지만, 준공 후 다주택자가 될 수 있으므로 매매 타이밍을 잘 조절하는 것이 중요해요.

 

1. 양도세, 취득세, 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 전략적으로 매도 시점 고려
2. 1+1 분양을 받거나, 사업이 진행 중일 때 1채를 정리하는 방법 고려
3. 입주 후 실거주하며 비과세 요건 충족 후 매도하는 방식 활용

 

이러한 요소를 잘 따져보고 자신에게 가장 유리한 방식으로 조합원 입주권을 활용하는 것이 중요해요.